주택 양도세 판례: 세무서 평가액이 취득가액 되는 조건은?

상속 부동산의 양도소득세를 계산할 때 세무서가 상속세 결정 과정에서 정한 가액이 언제나 취득가액이 되는 것은 아니라는 대법원 판단이 나왔다. 핵심은 그 금액이 객관적이고 합리적인 시가인지다. 부산 주택·토지 사건에서는 이 기준에 따라 양도소득세가 2억9,325만여 원에서 8,654만여 원으로 달라졌다.

상속 부동산을 팔 때 양도차익은 매매가에서 취득가액을 빼 계산한다. 상속재산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 평가한 가액이다. 다만 상속 때 낮게 평가해 상속세를 줄이고, 매도할 때 높게 평가해 양도소득세를 줄이는 방식의 세금 회피를 막기 위해 관련 규정이 2020년 2월 개정됐다.

세무서가 상속재산 가액을 결정한 경우 그 금액을 취득가액으로 삼도록 한 내용이 추가됐지만, 대법원은 세무서 결정액도 객관성과 합리성을 갖춘 시가여야 한다고 판단했다.

사건의 원고는 2019년 1월 어머니가 숨진 뒤 부산진구의 주택과 토지를 상속했다. 원고는 그해 7월 상속세 신고에서 부동산 가액을 4억900만 원으로 적었다. 장례비용을 뺀 상속재산이 5억 원의 상속공제에 못 미쳐 낼 상속세는 없었다.

부산진세무서는 그해 10월 부동산을 2018년 공시가격인 2억1,604만여 원으로 평가했고, 상속세는 역시 0원으로 결정했다.

원고는 2020년 9월 부동산을 10억1,100만 원에 팔았다. 세무서 결정액에 취득세를 더한 2억2,599만여 원을 취득가액으로 삼아 양도소득세 2억9,325만여 원을 냈다.

이후 상속 당시 시가를 소급 감정한 6억9,096만 원을 취득가액으로 인정해 달라고 청구했지만 과세관청은 상속 후 1년 9개월이 지난 감정이라며 거부했다.

1심은 세무서 결정액을 적용해야 한다고 보고 원고의 청구를 기각했다. 관련 규정이 평가 차이를 이용한 조세 회피를 막기 위한 것이라는 이유였다. 항소심은 세무서가 결정액을 통지하지 않았으므로 취득가액으로 볼 수 없다고 판단해 1심 판결을 뒤집었다.

법원 감정인이 산정한 상속 당시 시가 7억2,970만여 원을 취득가액으로 삼아 정당한 세액을 8,654만여 원으로 계산했다.

대법원은 2026년 8월 12일 선고한 2022두67357 판결에서 세무서장의 상고를 기각했다. 다만 세무서 결정액의 통지가 필요하다는 항소심의 이유는 받아들이지 않았다. 세무서 결정액은 통지 여부만으로 취득가액이 되는 것이 아니라 객관적·합리적 시가인지 따져야 한다고 봤다.

이 사건에서 세무서 평가액은 법원 감정가의 3분의 1에도 못 미쳤다. 상속세가 0원이면 상속인이 낮은 평가액을 다투지 않을 수 있는데, 그 금액을 나중에 무조건 취득가액으로 인정하면 실제 시가를 다툴 기회를 잃을 수 있다는 점도 판단의 배경이었다.

이 사건에서는 원고가 신고한 금액보다 세무서가 정한 금액이 낮았다는 점도 쟁점의 맥락이다. 판례 해설을 쓴 하희봉 변호사는 상속 부동산을 몇 년 안에 팔 계획이라면 상속개시일 전후 6개월 안에 공신력 있는 감정기관의 평가를 받아 시가 근거를 남기는 방법을 제시했다.

해당 기간 안의 감정가액은 상속세에서 시가로 인정될 수 있지만, 가액이 상속공제를 넘으면 상속세가 발생할 수 있다. 따라서 두 세금을 함께 계산하고, 상속세 결정 통지를 받으면 재산평가명세서의 부동산 가액도 확인할 필요가 있다.