임대인 실거주 후 전세금 배상, 다른 집 보증금 반환은 면책 사유였나

“직접 살겠다”며 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 집주인이 약 1년 뒤 집을 다시 전세 놓았다가 3000만원대 손해배상금을 물게 됐다. 다른 주택의 세입자들에게 보증금을 돌려줘야 했다는 사정은 재임대의 정당한 이유로 인정되지 않았다.

세입자 A씨는 2020년 7월 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6000만원에 2년간 빌렸다. 2022년 5월 계약을 2년 더 연장하겠다고 했지만 집주인 B씨가 실거주를 이유로 거절해 이사했다. B씨는 2023년 2월 귀국해 입주했으나, 2024년 2월 보증금 8억2000만원에 새 세입자를 들였다.

종전보다 1억6000만원 오른 계약이었다.

주택임대차보호법은 세입자에게 한 차례 계약갱신을 요구할 권리를 주지만, 집주인이나 직계가족이 실제 거주하려는 경우에는 거절할 수 있도록 한다. 다만 갱신됐다면 세입자가 살 수 있었던 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있다.

집주인이 그 기간 내내 반드시 거주해야 한다는 뜻은 아니지만, 먼저 내세운 실거주 사유와 재임대 사이에 정당한 이유가 있어야 한다.

B씨는 공동 소유한 다른 다가구주택에서 세입자 6명에게 약 6억9000만원을 돌려줘야 했고, 소득이 없어 대출도 어렵다고 주장했다. 집을 팔면 양도소득세 약 3억원이 발생한다는 설명도 했다. 1심은 이를 받아들였지만 2심은 판단을 뒤집었고, 대법원은 지난달 10일 상고를 기각해 배상 판결을 확정했다.

보증금 반환 의무와 시기는 이미 예상할 수 있었으므로, 이를 이유로 기존 세입자의 갱신을 막고 집을 다시 임대할 수는 없다는 판단이다.

배상액은 별도 약정이 없으면 기존 임대차의 월세 환산액 3개월분, 기존·새 계약의 월세 환산액 차액 2년분, 세입자의 실제 손해액을 비교해 가장 큰 금액으로 정한다. 이번 판결은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 생긴 사정인지, 애초에 알고 있던 자금 부담인지가 재임대의 정당성을 가르는 기준임을 보여준다.