증여 건물의 보증금·양도세 쟁점, 보증금 넘기면 양도세도 나올까

건물을 자녀에게 증여하면서 세입자 보증금 반환 의무까지 넘기면 증여세 외에 양도소득세가 나올 수 있다. 2026년 10월 25일 부동산 투자·컨설팅업체 밸류업이노베이션은 채무 인수분의 세금 처리와 신고·임대차 관련 주의점을 설명했다.

대출이나 임대보증금처럼 채무를 부동산과 함께 넘기는 거래를 ‘부담부증여’라고 한다. 예를 들어 시가 20억원인 상가 건물을 자녀에게 주면서 세입자 보증금 5억원의 반환 의무도 넘긴다면, 자녀가 증여받은 금액은 보증금을 뺀 15억원을 기준으로 증여세를 계산한다.

부모는 보증금에 해당하는 부분을 판 것으로 보아 양도소득세를 별도로 계산한다.

다만 보증금 5억원 전체에 세금이 매겨지는 것은 아니다. 건물 취득가격 등을 보증금에 해당하는 비율만큼 나눠 양도차익을 산정하며, 실제 세액은 취득가격과 보유기간 등에 따라 달라진다.

증여세와 채무 인수분 양도소득세의 예정신고 기한은 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월이다. 일반적인 부동산 매매의 양도소득세 예정신고 기한인 2개월과 다르다. 보증금 반환 의무를 실제로 인수했다는 증빙도 필요하다.

조세심판원이 과거 객관적 증거가 없는 임대보증금 인수액을 부담부증여로 인정하지 않은 사례가 있어, 증여계약서와 임대차계약서, 세입자 확인서 등을 갖춰야 한다.

취득세는 채무 인수분과 무상으로 증여받은 부분을 구분해 계산하는 것이 원칙이다. 다만 부모·자녀 사이에서는 자녀의 실제 상환 능력 등에 따라 채무 인수분의 유상취득 인정 여부가 달라질 수 있다.

소유권 이전 뒤에는 일반적으로 임대인 지위도 자녀에게 승계되지만, 세입자가 승계를 원하지 않아 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 부모에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 증여계약서의 보증금 인수 조항 작성에 따라 세금이 달라질 수 있으므로, 계약 전 세입자별 보증금과 계약기간, 자녀의 반환 능력도 살펴야 한다.