전세 공급 감소와 월세 전환, 서울 전셋값은 왜 매매가를 앞섰나?

서울 아파트 전셋값 상승률이 10월 셋째 주까지 누적 기준으로 매매가격 상승률을 넘어섰다. 전세 매물이 줄고 신축 물량이 부족한 데다 기존 전세의 월세 전환도 이어지면서 세입자가 선택할 수 있는 물건이 감소한 상황이다.

한국부동산원 집계에서 서울 아파트 전셋값은 1~10월 셋째 주 8.73% 올라 매매가격 상승률 8.63%를 웃돌았다. 전세 상승률이 앞서기 시작한 10월 첫째 주에는 격차가 0.01%포인트였지만, 약 2주 뒤 0.1%포인트로 벌어졌다. 25개 자치구 가운데 11곳에서 전셋값 상승률이 매매가격 상승률보다 높았다.

송파구는 전세가 10.06%, 매매가 4.58% 상승했다. 강남구의 두 상승률 간 격차는 3.5%포인트였고, 성동구는 3.12%포인트, 서초구는 3.07%포인트였다.

공급 감소는 서울 전체 전세 물건 집계에서도 확인된다. 10월 25일 아실이 집계한 물건은 2만945건으로 1년 전보다 약 15.4% 적었다. 일부 자치구의 감소 폭은 더 컸다. 동대문구는 357건으로 63.7% 줄었고, 구로구 61.1%, 금천구 59%, 중랑구 52.6%, 송파구 49.6% 감소했다.

이는 확인된 지역의 사례이며, 모든 자치구에서 줄었다는 뜻은 아니다.

신규 계약에서도 보증금 상승 사례가 나타났다. 송파구 잠실올림픽공원아이파크 전용 59㎡는 10월 10일 11층에서 10억원에 계약됐다. 지난해 11월 동일 평형 12층 계약가 8억6000만원보다 1억4000만원 높은 금액이다. 노원구 중계동 건영3차 전용 84㎡는 10월 17일 2층에서 9억3000만원에 계약됐다.

지난해 10월 동일 평형 6층의 8억원보다 1억3000만원 올랐다. 두 사례는 층수가 달라 계약 조건이 완전히 같지는 않다.

우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 전세 물건 부족에 기존 전세의 월세 전환이 더해져 수급 불균형이 이어질 수 있다고 봤다. 세제개편안에 따라 비거주 유주택자·임대사업자·다주택자의 주택이 매도 물량으로 나올 것이라는 전망도 언급했다.

다만 금리가 빠르게 오르면 전세대출 이자 부담 때문에 월세를 택하거나 경기·인천으로 이동하는 수요가 생길 수 있고, 서울 전세 물건이 늘면 상승세가 둔화할 수 있다고 설명했다.