서울 정비사업 이주가 전월세 시장에 미칠 영향, 부담은 어디에 집중되나

서울에서 재개발·재건축으로 집을 비워야 할 규모가 5만 가구에 육박한다. 2026년 10월 23일 보도된 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 분석에 따르면, 올해 6월 말 기준 사업시행인가를 받고 아직 착공하지 않은 정비사업 구역은 66곳, 기존 가구 수는 4만8249가구다.

상당수가 2~3년 안에 관리처분계획인가와 이주 단계로 넘어갈 것으로 예상돼, 새 주택이 들어서기 전 전·월세 수요가 한꺼번에 움직일 가능성이 제기됐다.

이주 물량은 지역별로 고르지 않다. 용산구가 7개 구역 8336가구로 가장 많고, 관악구 6652가구, 영등포구 6215가구가 뒤를 잇는다. 상위 3개 구에 전체 물량의 43.9%, 상위 5개 구에 65.8%가 몰려 있다. 단일 구역 중 규모가 가장 큰 곳은 관악 신림1구역으로 4410가구다.

신림·서울대입구 일대의 청년·1인 가구가 이용하는 월세 시장에도 이주 시점에 따라 영향이 번질 수 있다.

사업 유형으로 보면 주택정비형 재개발이 2만8670가구, 전체의 59%다. 단독·다세대·소형 연립이 밀집한 곳이 많아 비교적 저렴한 월세와 반전세 물량이 줄어들 수 있다는 점이 우려된다. 또 1000가구 이상 대단지 12곳의 멸실 예정 물량은 2만9849가구로 전체의 62%다.

한남4·5구역만 합쳐도 6000가구를 넘는 등 같은 생활권에서 대규모 이주가 겹치는지가 관건이다.

향후 신축 아파트 공급 예정 물량은 6만3072가구로 멸실 물량보다 많지만, 임대주택은 9508가구로 15%에 그친다. 새 아파트 공급이 기존 거주자의 재정착을 충분히 뒷받침하지 못할 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

함 랩장은 대형 구역의 이주 시기를 조율하고, 이주 시점에 맞춰 전세임대·매입임대를 추가 공급할 필요가 있다고 제언했다. 이주 일정과 전·월세 매물·거래량·가격을 함께 살펴야 지역별 부담을 파악할 수 있다는 설명이다.