주택담보대출 금리 상승 부담 확대, 2021년 ‘5년 혼합형’ 차주에 왜 2027년이 분기점일까

2021년 초저금리 때 주택담보대출을 받은 차주들이 올 4분기부터 금리 재산정을 맞는다. 당시 연 2% 중후반이던 ‘5년 고정 후 변동’ 혼합형 대출이 고정 기간을 마치고, 현재 연 4%대 초중반의 변동금리로 바뀌기 때문이다. 매달 갚는 이자가 크게 늘 수 있어, 이 부담이 주택시장에 언제부터 드러날지가 관심사다.

이 상품은 만기까지 금리가 고정되는 대출이 아니라 처음 5년만 금리를 묶어두는 구조다. 2021년 하반기 금리 인상 기조 속에 금융당국과 은행들이 고정금리 대출 비중을 늘리려 했지만, 장기 고정형 대신 혼합형 상품이 주력으로 공급됐다. 금리 재산정 때 적용되는 가산금리는 통상 1.5~2.0%포인트 수준이다.

한국은행이 집계한 2026년 2분기 말 가계신용 잔액은 2019조8000억원으로 역대 최대였다.

금리 부담이 곧바로 집값에 반영되는 것은 아니다. 기준금리 변화가 상환 부담을 거쳐 연체나 매물 증가 같은 지표로 나타나기까지 약 15개월의 시차가 있다는 분석을 적용하면, 재산정의 실질적 영향은 2027년 상반기부터 본격화할 수 있다.

국토연구원이 분석한 2011~2021년 주택가격 변동 기여율에서도 한국은행 기준금리는 60.7%였고, 주택 공급은 8.5%였다. 공급보다 금리의 영향이 컸다는 결과다.

다만 서울 주택시장에는 반대 방향의 요인도 있다. 신규 아파트 입주 물량은 2027년 2만3000가구, 2028년 1만5000가구로 줄어들 것으로 추산되는 반면, 2028년 재개발·재건축 이주 수요는 약 4만5000가구로 예상된다.

공급 감소와 이주 수요는 전세시장을 자극할 수 있지만, 대출 상환 부담은 매수 여력을 낮출 수 있다. 여기에 2028년 전후 2차 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화할 수 있어, 시장은 입주 물량만으로 방향을 가늠하기 어려운 국면에 들어선다.