전셋집 퇴거 위기에 놓인 세입자, 서울 전셋값은 왜 다시 최고가를 넘었나

서울 성북구에서 전세로 2년간 살던 30대 회사원은 새 집주인이 직접 거주하겠다고 해 집을 비워줘야 할 처지다. 보증금으로 서울에서 새 전셋집을 구하기 어려워 경기 지역까지 알아보지만, 2년 새 약 1억원 오른 전셋값을 감당할 여력이 없다고 했다.

한국부동산원에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억4100만원으로, 1년 전보다 10.7%(6174만원) 올랐다. 2022년 1월 기록한 종전 최고치 6억3424만원을 2026년 8월 넘어선 뒤에도 상승세가 이어졌다.

2023년 5월부터 40개월 연속 오른 가운데, 서울 25개 자치구 중 13곳이 역대 최고가를 경신했다. 성북구는 1년 새 16.3% 올라 상승률이 가장 높았다.

외곽 지역과 서울 인접 경기에서도 높은 전세 계약이 나왔다. 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡는 2026년 8월 보증금 11억원에 계약됐다. 광명 철산자이더헤리티지 전용 84㎡도 같은 달부터 10억원 전세 계약이 잇따랐다.

서울 전·월세 매물은 2025년 10월 1일 4만4190건에서 2026년 10월 1일 3만7443건으로 15.3% 감소했다. 실거주 요건 강화와 입주 물량 감소에 따른 매물 부족이 전셋값 상승 요인으로 꼽힌다.

공급 감소의 배경으로는 2022~2023년 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태에 따른 주택 착공 위축이 지목된다. 수도권 아파트 착공 물량은 2021년 20만3000가구에서 2022년 13만6000가구, 2023년 10만8000가구로 줄었다.

착공부터 준공까지 2~3년이 걸려 당시의 감소가 최근 입주 물량 부족으로 이어졌다는 설명이다.

부동산R114는 서울 아파트 입주 물량이 2025년 3만7103가구에서 2026년 2만5452가구로 31.4% 줄고, 2027년에는 2만3444가구로 8% 더 감소할 것으로 전망했다. 전세 보증금 부담은 대출 증가에서도 드러난다.

2030세대의 은행권 전·월세대출 잔액은 2025년 말 59조6000억원에서 2026년 9월 말 74조7000억원으로 25.3% 늘었다. 세입자에게는 퇴거 뒤 새집을 찾는 일과 함께 오른 보증금을 마련하는 부담도 커지고 있다.