서울 전세난에 평균 월세 166만 1천 원…전세 매물은 왜 줄었나?

서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 처음으로 전세를 넘어섰다. 전세 매물이 줄고 월세 부담이 커진 배경은 무엇일까.

2026년 9월까지 서울 아파트 월세 거래는 8만 7,740건으로 전체의 51%를 차지했다. 강남·용산을 비롯한 13개 자치구에서도 월세 거래가 전세보다 많았다. 같은 기간 전세 거래는 전년 동기보다 27.5% 감소했다. 전세를 구하지 못한 수요가 월세로 이동하면서 평균 월세는 166만 1천 원으로 올랐다.

1년 전보다 21만 8천 원 오른 수준이다.

전세 매물이 드문 상황은 용산구의 한 2천여 세대 아파트 단지에서도 확인됐다. 전세 매물이 15여 개로 전체 세대수의 1%에도 못 미쳤다. 취업준비생 유승표 씨는 대출이 어렵고 전세 가격도 부담돼 우선 월세로 살며 돈을 모은 뒤 전세로 옮길 생각이라고 말했다.

방배동 주민 조준아 씨는 가격에 비해 관리가 잘되지 않은 집이 많았다며, 나중에 경기도로 옮길 수도 있다고 했다.

공급 제약 요인으로는 2025년 10월 서울과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 매수자에게 실거주 의무가 적용된 점이 꼽혔다. 매수자가 직접 거주하면 전세로 공급되는 주택이 줄 수 있다는 설명이다.

연세대 상남경영원 고준석 교수는 비거주 1주택자에 대한 과세 강화와 등록임대사업자 종료도 매물 감소 요인으로 들었고, 이런 흐름이 이어질 가능성이 있다고 봤다. 그는 주거비 증가가 내 집 마련 시기를 늦추는 요인이라고 설명했다.

별도로 보도는 주거비 지출 증가가 청년·서민층의 자산 형성을 어렵게 하고 내 집 마련의 사다리를 약화시킨다는 지적도 전했다.