서울 전세 거래 감소, 1년 새 절반 가까이 줄어든 뒤 세입자는 어디로?

서울 아파트 전세 거래가 1년 사이 절반 가까이 줄었다. 2026년 10월 18일 보도에 인용된 서울부동산정보광장 집계에서 올해 9월 거래는 6325건으로, 지난해 같은 달의 1만2160건보다 5835건 감소했다. 계약 만기를 앞둔 세입자에게는 살던 동네에서 다음 집을 찾는 일 자체가 더 어려워진 셈이다.

거래량만 줄어든 것은 아니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실이 집계한 서울 아파트 전세 매물은 최근 2만331건으로, 1년 전보다 16.6% 적었다. 이 수치는 거래가 줄어든 배경을 볼 때 중요하다. 이사를 미루는 사람만 늘었다고 보기 어렵고, 시장에 나온 집도 감소했기 때문이다.

특히 직장과 아이 학교를 고려해 특정 동네에 머물려는 가구는 선택지가 더욱 좁아질 수 있다.

남은 매물의 가격도 부담이다. 한국부동산원 기준 서울 아파트 전셋값은 지난해 10월 이후 약 1년간 10% 가까이 올랐다. 보도에서 든 가상의 사례처럼 2년 전 보증금 5억원인 집이 같은 비율로 오른다면 추가로 필요한 돈은 5000만원이다. 이를 2년 동안 모으려면 매달 약 208만원을 저축해야 한다.

연 5% 금리로 5000만원을 빌리는 경우에는 이자만 매달 약 20만8000원이다.

목돈을 마련하기 어려운 세입자가 월세를 택하는 흐름도 확인된다. 국토교통부 주택통계에서 올해 1~8월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 52.3%였다. 1년 전 44%보다 8.3%포인트 높아져 절반을 넘어섰다. 매달 150만원을 내는 경우를 가정하면 월세는 1년 1800만원, 5년 9000만원이다.

이는 평균 월세가 아니라 장기간 거주할 때의 비용을 보여주는 계산이다.

집값을 감당하기 어려워 더 외곽으로 옮기면 주거비 외의 부담도 생길 수 있다. 보도는 경기 외곽으로 이사할 경우 출퇴근 시간이 왕복 1시간 이상 늘어날 수 있다고 짚었다.

전세 매물 감소와 보증금 상승, 월세 전환이 겹치면서 세입자에게는 집을 구하는 문제뿐 아니라 통근과 가족의 생활 동선까지 함께 따져야 하는 상황이 됐다.