국토부의 강남 집값 하향 안정 신호 진단, 거래 감소와 매물 증가는 얼마나 뚜렷할까

국토교통부는 10월 18일 주택시장에 일부 하향 안정 지표가 나타났다고 진단했다. 한국부동산원 기준 강남·서초 아파트 매매가격이 10주 연속 하락했고, 서울 동남권을 중심으로 내림세가 이어졌다는 것이다. 다만 이는 정부의 시장 진단이며, 서울 전체 집값이 안정됐다는 뜻은 아니다.

9월 매매가격 변동률은 강남 -1.65%, 서초 -1.25%, 송파 -0.45%였다. 거래도 줄었다. 서울 아파트 매매거래는 5월 8900건에서 6월 7700건, 7월 6600건, 8월 4600건으로 석 달 연속 감소했다. 반대로 매물은 약 7만4000건으로, 올해 초 5만7000건보다 30% 늘었다.

갭투자 거래 비중도 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 낮아졌다. 소비심리지수는 7월 139.9에서 9월 130.8까지 두 달 연속 떨어졌지만, 여전히 상승 국면에 해당한다.

공급 지표는 엇갈린다. 3~8월 서울 주택 인허가는 3만6000호로 전년 같은 기간보다 74% 늘어 장기평균 2만8000호를 웃돌았다. 착공도 1만7000호로 45% 증가했지만, 장기평균 3만1000호에는 미치지 못했다.

단기적으로는 과거 인허가·착공 부진에 따른 입주 감소가 집값을 밀어 올릴 수 있는 반면, 금융 여건은 부담이다. 기준금리는 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 올랐고, 8월 주택담보대출 고정형 금리는 4.88%로 2022년 9월의 4.86%보다 높았다.

중장기 공급 전망의 핵심은 3기 신도시다. 입주물량은 올해 1300호에서 2028년 1만호 이상으로 늘어날 전망이며, 국토부는 그때부터 수급 여건이 크게 개선될 것으로 내다봤다.

다만 수도권 아파트 입주물량은 2023년 20만4000호에서 올해 10만5000호로 감소할 전망이어서, 현재의 매물 증가와 앞으로의 실제 입주 공급은 구분해 볼 필요가 있다.