상가 임대차 계약기간 보호, 계약이 남아도 왜 나가야 할 수 있을까?

상가 임대차 계약기간 보호는 계약서의 만료일만 확인한다고 끝나지 않는다. 2026년 10월 18일 보도된 헬스트레이너 양치승씨 사례처럼, 임대인이 건물을 사용할 권한이 먼저 끝나면 임차인은 계약 기간이 남아도 퇴거 요구를 받을 수 있다. 임대차 기간과 건물 사용허가 기간 가운데 어느 쪽이 먼저 종료되는지가 관건이다.

양씨는 2018년 서울 강남구 논현동의 공영주차장 건물에서 헬스장을 운영하려고 시행사와 임대차계약을 맺었다. 이 건물은 민간사업자가 지은 뒤 지방자치단체에 소유권을 넘기고 일정 기간 운영권을 받는 기부채납형 공공시설이었다. 민간사업자는 허가된 기간에만 건물을 운영하거나 임대할 수 있다.

양씨는 관리 기간이 끝난다는 안내를 받지 못했다고 주장했고, 보증금도 돌려받지 못해 곧바로 나가기 어려웠다. 다만 이 건물의 구체적인 사용허가 조건은 확인되지 않아 관련 규정이 실제로 어떻게 적용되는지는 별도로 따져야 한다.

공유재산 및 물품 관리법 제81조는 정당한 권한 없이 공유재산을 점유하면 사용료의 120%에 해당하는 변상금을 부과할 수 있도록 한다. 보증금은 원칙적으로 임차계약을 맺은 상대방인 민간사업자에게 돌려받아야 하므로, 건물 소유자인 지자체가 반환 책임을 지는 것으로 단정할 수 없다.

계약 전에는 등기부로 실제 소유주를 확인하고, 임대인이 소유주가 아니라면 임대 권한이 있는지 살펴야 한다. 지자체 소유 건물이라면 관리청에 민간사업자의 사용허가 종료일을 서면으로 확인해 임대차 기간이 그 날짜를 넘지 않게 해야 한다.

허가 종료 때 보증금을 먼저 반환한다는 특약도 검토할 수 있지만, 조항만으로 반환이 보장되지는 않으므로 임대인의 자금 사정까지 확인하는 것이 중요하다.