세입자 말 믿고 산 집의 계약 문제, ‘만기 퇴거’ 약속이 소송에서 통하지 않은 이유

세입자가 “계약 만기에 나가겠다”고 했는데도 새 집주인이 집에 들어가지 못하고 명도소송에서 패소한 사례가 있다. 직접 살 목적으로 아파트를 산 A 씨는 소유권이전등기를 마친 뒤 세입자에게 계약을 갱신하지 않겠다고 알렸고, 세입자도 당시에는 퇴거 의사를 밝혔다.

하지만 만기가 가까워지자 세입자가 집을 비우지 않으면서 분쟁이 벌어졌다.

법정 기간 안에 갱신을 거절했다는 내용증명이나 문자도, 세입자가 만기에 나가기로 했다는 퇴거확약서도 없었다. 엄정숙 변호사는 갱신거절 의사를 정해진 기간 안에 전달했다는 점을 입증하지 못하면 효력을 인정받기 어렵고, 구두로 한 퇴거 약속 역시 합의로 인정받지 못할 수 있다고 설명했다.

세입자가 한때 “나가겠다”고 말했더라도 확정적인 퇴거 합의인지, 당시 계획을 밝힌 것인지는 구체적인 상황에 따라 달라진다.

그렇다고 세입자가 먼저 갱신을 요구하면 매수인이 반드시 2년을 더 기다려야 하는 것은 아니다. 대법원은 2022년 12월, 매수인이 법정 기간 안에 소유권이전등기를 마쳐 새 집주인이 됐다면 세입자의 선행 갱신 요구가 있더라도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했다.

이 사건에서는 매매계약이 2020년 7월, 등기가 같은 해 10월 30일 이뤄졌다. 계약일만으로 입주 가능 시점을 가늠하기보다 임대차 만료일과 새 집주인이 되는 등기 시점을 함께 따져야 하는 이유다.

계약 전에는 세입자의 갱신요구권 행사 여부와 퇴거 예정일을 확인해야 한다. 중개대상물 확인·설명서에는 갱신요구권 행사 여부를 확인했는지 표시하고, 확인 서류를 첨부하는 항목이 있다.

세입자에게 직접 퇴거 의사를 확인해 문자로 남기고, 특정 날짜까지 나가지 않거나 갱신을 요구하면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 두는 방법도 있다. 매도인의 설명만 믿기보다 매도인·매수인·세입자가 함께 퇴거확약서를 작성하는 편이 분쟁 때 약속을 입증하기 쉽다.

실거주 목적도 말로만 내세워서는 충분하지 않다. 집주인은 실제로 들어가 살 의사가 있었음을 증명해야 하며, 법원은 현재 거주지와 가족의 직장·학교, 이사 이유와 준비 상황 등을 살핀다.

매도인이 세입자의 갱신 요구나 퇴거 거부를 알고도 숨겼다면 계약 취소나 손해배상 문제가 생길 수 있고, 중개사가 확인·설명을 소홀히 한 경우에도 책임이 문제 될 수 있다.