원조 부촌 집값의 2년 새 상승, 디에이치 방배 84㎡는 왜 40억 안팎일까

방배동 신축 아파트 입주권 가격이 분양가의 두 배 가까이로 올라섰다. 2026년 9월 입주를 시작한 방배5구역 ‘디에이치 방배’ 전용 84㎡ 입주권은 같은 해 7월 39억3000만원에 거래됐고, 현재 호가는 40억원 안팎이다. 2024년 8월 일반분양가는 19억4000만~22억4450만원이었다.

실거래가와 호가는 구분해야 하지만, 분양 뒤 2년 사이 가격이 크게 뛴 셈이다. 방배동은 1990년대 압구정·서초와 함께 ‘압서방’으로 불리던 전통 부촌이다. 그러나 2000년대 반포·잠원이 재건축으로 새 아파트촌이 되는 동안 정비사업이 더뎌 주거 환경이 낡고 위상도 주춤했다.

방배동 정비사업은 노후 단독·다가구·연립주택을 아파트 단지로 바꾸는 방식이 중심이다. 지하철 2·4·7호선과 환승역, 학교와 서리풀공원·우면산 등 녹지가 어우러진 입지는 오래된 주거 기반 위에 새 단지를 짓는 배경으로 꼽힌다. 변화는 한 단지에 그치지 않는다.

방배동 주요 정비사업 14곳이 모두 완료되면 약 1만3000가구 규모의 브랜드 아파트 타운이 들어설 전망이다. 방배6구역 ‘래미안 원페를라’에 이어 3000가구가 넘는 디에이치 방배가 입주를 시작했고, 방배삼익 재건축은 ‘아크로 리츠카운티’로 조성 중이다.

여러 구역이 함께 바뀌는 만큼 동네의 주거 환경과 시세가 동시에 달라질 가능성이 주목받는다. 사업 수익성도 가격을 설명하는 요소다. 디에이치 방배 전용 84㎡ 조합원 분양가는 약 13억5000만원이며, 조합원 비례율은 258%를 기록했다.

비례율은 사업 뒤 종전 자산 가치의 증대 정도를 나타내며, 통상 100%를 넘으면 사업성이 좋은 것으로 평가된다. 방배5·6·13·14구역은 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않는다는 조건도 있다.

다만 방배동이 한강변의 반포·압구정보다 높은 시세를 형성할 것이라는 전망은 아니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 착공을 앞둔 구역의 입주가 본격화하는 4년 뒤나 후속 구역이 들어서는 7~8년 뒤 전용 84㎡ 시세가 45억원을 넘을 수 있다고 내다봤다.

이는 전문가 전망이며, 최근 공사비 상승으로 다른 정비사업장에서 추가 분담금이 10억~11억원까지 늘어난 사례도 함께 고려해야 한다.