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은마와 잠실주공5단지는 재건축 후 전용 84㎡를 받는 경우의 예상 부담이 크게 다르다.
잠실5단지는 기존 집이 더 비싼데도 추가 분담금 대신 환급을 받는 것으로 안내됐다.
두 조합은 사업시행계획 인가 뒤 조합원 분양 신청 안내문에 예상액을 담았다.
인가 고시는 잠실5단지가 7월 1일, 은마가 7월 2일 나왔다.
기존 집 전용 84㎡인 은마 조합원은 4억3000만원을 더 내야 하는 반면, 기존 전용 82㎡인 잠실5단지 조합원은 8억6100만원을 돌려받는 것으로 추산됐다.
두 금액의 차이는 약 13억원이다. 감정평가액은 은마 38억원, 잠실5단지 43억원이다.
여기에 분담금을 더하거나 환급금을 빼면 새집을 받는 데 드는 비용은 각각 약 42억3000만원과 34억4000만원으로, 잠실5단지가 약 8억원 낮다.
핵심 배경은 기존 주택 면적보다 대지지분이다. 은마 전용 84㎡의 대지지분은 48㎡, 잠실5단지 전용 82㎡는 80㎡다.
올해 ㎡당 공시지가는 은마가 2442만원으로 잠실5단지의 2010만원보다 높지만, 대지지분 전체 공시지가로 보면 은마 11억7200만원, 잠실5단지 16억800만원이다.
단위면적당 땅값은 낮아도 땅을 더 많이 가진 잠실5단지의 전체 토지가치가 약 40% 높다.
대지지분 차이는 재건축 때 일반분양으로 돌릴 수 있는 규모에도 영향을 준다.
은마 용적률은 종전 204%에서 재건축 331%로 높아져 건축 연면적이 약 62% 늘고, 잠실5단지는 138%에서 322%로 올라 약 133% 늘어나는 계획이다.
조합원 부담액 총액도 은마 4조8700억원, 잠실5단지 1조8000억원으로 제시됐다.
잠실5단지는 처음 지을 때 낮은 용적률을 적용한 시범 아파트로 대지지분이 컸고, 당시 광고도 일조와 통풍을 내세웠다.
반면 은마는 민간사업자가 용적률을 높여 사업성을 키웠으며 건폐율은 은마 20%, 잠실5단지 10%다.
이처럼 출발 당시의 토지 배분과 밀도 차이가 재건축 분담금 전망의 차이로 이어졌다.
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