서울 전세계약 갱신 비중이 높아진 배경은…새 계약과 보증금 차이는

서울 세입자들이 새 전셋집을 구하기보다 기존 집에 남는 흐름이 뚜렷해졌다. 서울시의 8월 아파트 전월세 거래 통계에서 전세 갱신계약 비중은 58.9%였다. 지난해 같은 달 43.7%보다 15.2%포인트, 7월의 53.0%보다 5.9%포인트 높다. 전세계약 10건 중 6건 가까이가 갱신계약인 셈이다.

오른 전셋값과 신규·갱신계약 간 보증금 차이가 이런 흐름의 배경이다. 한국부동산원의 9월 조사에서 서울 아파트 평균 전세가격은 6억4152만원, 중위가격은 5억6500만원이었다. 평균가격은 2024년 9월보다 8420만원(약 15.1%) 올랐고, 8월에 종전 최고치를 넘어선 뒤 9월에도 최고치를 경신했다.

다만 평균가격의 변화이므로 개별 세입자의 보증금 인상액은 지역과 단지, 계약 조건에 따라 다르다. 전세 거래량도 서울시가 지난달 15일까지 집계한 8월 기준 7263건으로, 전월보다 18.0%, 전년 동월보다 32.2% 줄었다.

갱신이 모두 계약갱신요구권 행사로 이뤄진 것은 아니다. 8월 갱신계약 중 권리를 행사한 비중은 48.7%로, 지난해 같은 달 57.0%보다 낮았다. 권리를 쓰지 않고 연장한 계약은 전체 전세계약의 약 30.2%에 해당한다. 임대인과 협의해 기존 집에 머무는 사례도 적지 않은 셈이다.

신규 계약과 갱신계약의 보증금 차이도 선택에 영향을 준다. 직방이 분석한 서울 전용 84㎡ 아파트 거래에서 두 계약의 보증금 격차는 올해 1월 4375만원에서 6월 8000만원으로 커졌다. 신규 계약 보증금은 6억5625만원에서 7억원으로 올랐지만, 갱신계약은 6억1250만원에서 6억2000만원으로 상승 폭이 작았다.

전용 59㎡에서도 격차가 1월 3500만원에서 6월 7750만원으로 벌어졌다.

전세 대신 월세를 택하는 흐름도 나타났다. 국토교통부 집계에서 올해 1~8월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 52.3%로, 지난해 연간 비중 44.0%보다 8.3%포인트 높았다.

전셋값은 10월에도 상승해, 한국부동산원의 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 전세가격 상승률은 전주 0.16%에서 0.18%로 커졌다. 이사 여부를 따질 때는 보증금 차액뿐 아니라 월세, 대출이자와 이사비 등 실제 주거비를 함께 비교할 필요가 있다.