영끌족의 서울 빌라 매수 움직임은 왜 커졌나

서울 빌라 매매가격이 2026년 9월 한 달 동안 1% 넘게 오르며 평균 4억원에 가까워졌다. 10월 16일 보도에 인용된 한국부동산원 자료에 따르면 9월 상승률은 1.03%로, 같은 기간 아파트 상승률 0.74%보다 높았다. 아파트와 전월세 가격이 오르는 가운데 빌라 매수세가 커진 배경은 무엇일까.

서울 빌라 시장에 수요가 몰리기 시작한 것은 2025년 초부터다. 2025년 연간 상승률은 5.26%였고, 2026년 1~9월 상승률은 7.34%로 전년 연간 상승률을 넘어섰다. 평균 매매가격은 올해 들어 매달 최고치를 새로 썼으며, 9월에는 3억9810만원을 기록했다. 종전 최고치는 3억5000만원대였다.

서울 비아파트(빌라) 거래량도 올해 들어 매달 평균 4800건 수준이다.

전문가들은 아파트값과 전월세 가격이 오르면서 상대적으로 빌라를 선택하는 이른바 ‘생존 매수’ 수요가 생겼다고 본다. 빌라가 토지거래허가제 규제를 받지 않는 점도 매수세가 옮겨오는 요인이다. 고준석 연세대 교수는 아파트 대신 빌라를 사는 사례가 늘고 있다며 서울 빌라를 ‘풍선효과의 대표 상품’으로 평가했다.

마포구의 한 공인중개업소 관계자는 평당 1억원 이상을 줘야 빌라를 살 수 있다며, 재개발 호재가 예상되는 지역에 매수세가 몰린다고 전했다.

고 교수에 따르면 매수자 대부분은 젊은층이며, 이들은 10~20년 뒤 정비사업을 거쳐 새 아파트촌이 될 것이라는 기대를 품고 있다. 다만 정비사업이 늦어지면 빌라가 낡은 주거단지로 남을 가능성도 있다. 익명의 전문가는 현재 장세가 과거 뉴타운 빌라 투자 광풍을 닮아간다고 우려했다.