전세 부족에 매매시장 변수 주목…갱신계약·공급 감소가 관건

지난해 10월 15일 토지거래허가구역이 확대되고 해당 구역 주택 매수자에게 2년 실거주 의무가 적용되면서 갭투자를 통한 전세 공급이 위축됐다. 주택을 팔기 위해 세입자에게 퇴거를 요구하는 사례도 이어져, 매매가 이뤄질 때마다 전세 매물이 줄어드는 구조가 전세난을 심화시켰다는 분석이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전세 거래는 9336건으로 전년 동기보다 27.7% 감소했고, 월세 거래는 9696건으로 3.4% 줄었다. 전세 거래는 지난해 9월 1만2160건에서 올해 9월 6325건으로 감소했다.

국토교통부 통계상 올해 1~8월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 52.3%로, 전년 동기보다 8.3%포인트 높아졌다. 전셋값도 지난해 11월 평균 6억6933만원으로 전년 동기보다 10% 올랐고, 올해 6월에는 6억7186만원으로 역대 최고치를 기록했다.

전세난은 계약 갱신에도 영향을 줬다. 서울 아파트 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 전월세 거래에서 갱신계약 비중은 지난해 1~9월 42.5%에서 올해 같은 기간 48.9%로 상승했고, 신규계약 비중은 52.3%에서 48.5%로 낮아졌다. 전셋집을 구하기 어려워 기존 거주를 이어가는 사례가 늘어난 것이다.

전문가들은 10·15 대책이 투기 수요를 억제하고 집값 상승 속도를 늦추는 데 일부 효과가 있었지만, 풍선효과를 막지 못하고 매수 수요를 중저가 지역으로 이동시켰다고 평가했다. 전월세 부담에 밀린 세입자의 매수가 상대적으로 저렴한 지역의 가격을 끌어올릴 수 있다는 우려도 나온다.

부동산114는 임대주택을 제외한 서울 아파트 입주 예정 물량이 내년 1만6488가구로 올해 1만9368가구보다 14.9% 줄고, 2028년에는 1만3279가구로 감소할 것으로 전망했다.

정비사업 이주 수요와 공급 감소가 임대차 수급을 압박하는 가운데, 전문가들은 고가주택은 세제 변화에, 중저가주택은 대출금리에 더 민감하게 반응할 것으로 봤다.