계약 만료 전 폐업하면 남은 월세는 누가 내나? 임대인의 청구권과 현실적인 선택

월세 300만원을 받는 건물주 A씨에게 1층 음식점 세입자 B씨가 “이번 달까지만 장사하겠다”고 알렸다. 계약은 아직 10개월 남았다. 남은 월세는 3000만원인데, B씨가 폐업하면 이 돈을 내지 않아도 될까?

원칙적으로 폐업만으로 임대차 계약이 자동 종료되지는 않는다. 계약 기간이 정해져 있고 중도해지 특약도 없다면 세입자는 장사가 안 된다는 이유만으로 계약을 일방적으로 끝내기 어렵다. 폐업은 통상 세입자가 감수해야 할 사업상 위험으로 보기 때문이다.

따라서 건물주는 계약에 따라 월세를 청구할 수 있고, 계약이 끝날 때 미납액을 보증금에서 공제한 뒤 나머지를 돌려줄 수 있다.

다만 묵시적으로 갱신된 상가 임대차는 다르다. 세입자가 해지를 통보하면 건물주가 통보받은 날부터 3개월이 지나 계약 해지 효력이 생긴다. 보증금 규모와 계약 조건에 따라 적용 법률이나 해지 시점이 달라질 수 있다.

청구권이 있다고 소송이 늘 이득인 것은 아니다. 세입자에게 재산이 없으면 판결을 받아도 돈을 회수하지 못할 수 있다. 점포가 비어 있는 동안에는 새 임차인을 구할 기회를 놓칠 수도 있다.

배준형 밸류업이노베이션 대표는 남은 월세에서 소송 기간과 비용, 회수 불확실성을 고려하고, 합의로 포기할 금액과 새 임차인이 들어와 얻을 월세를 비교하라고 조언했다. 보증금 잔액과 원상회복 비용, 새 임차인이 들어올 때까지 걸릴 시간도 함께 따져야 한다.

합의해지를 택한다면 종료일, 보증금 반환 시기, 위약금, 원상회복 범위와 관리비 정산을 서면으로 남기는 게 중요하다. 위약금은 일률적으로 정해진 기준이 없어 남은 계약 기간과 예상 공실 기간 등을 고려해 협의할 수 있다.

세입자가 새 임차인을 데려오면 건물주는 자금 사정과 업종 등을 확인해 계약 여부를 판단하되, 정당한 이유 없이 거절하면 분쟁이 될 수 있다. 전기·수도를 끊거나 잠금장치를 바꾸는 대응도 피해야 한다. 대법원은 2007년 임대차 기간과 보증금이 남은 상황에서 단전·단수한 행위에 업무방해죄를 인정했다.