금리 올려도 집값은 왜 꿈쩍 안 하나…최근 연구가 본 하락 가능성

대출금리가 올랐는데도 일부 지역의 매물 가격은 쉽게 내려가지 않고, 거래가 줄어든 채 호가만 버티는 장면이 이어진다. “금리 올려도 집값은 왜 꿈쩍 안 하나”라는 반응이 나오는 이유다. 최근 연구들이 짚는 핵심은 금리 인상이 집값을 누르는 힘은 분명하지만, 그 효과가 거래량과 대출부터 나타난 뒤 가격에 늦게 반영된다는 데 있다.

금리가 오르면 새로 집을 사려는 사람의 이자 부담이 커지고, 기존 대출자의 소비 여력도 줄어든다. 하지만 이미 집을 보유한 사람은 가격을 낮춰 급히 팔기보다 매물을 거둬들이거나 거래를 기다릴 수 있다. 시장에 나오는 물건 자체가 줄면, 수요가 약해져도 눈에 보이는 매매가격은 예상보다 천천히 움직인다.

가격 하락 폭을 제한하는 요인도 있다. 입주 물량, 지역별 공급 여건, 전세시장 흐름, 현금 매수자의 존재가 한꺼번에 작용한다. 특히 선호 지역은 매수세가 약해져도 매도자가 버틸 여력이 있으면 거래 절벽이 먼저 나타나고, 실거래 한두 건이 이전 가격대를 유지하면서 지표상 하락 속도도 완만해질 수 있다.

다만 금리의 영향이 사라진 것은 아니다. 연구에서 주목하는 대목은 고금리가 길어질수록 대출 의존도가 높은 수요층부터 주택 구매를 미루고, 보유 부담이 커진 매물은 결국 가격 조정 압력을 받을 수 있다는 점이다. 금리 인하 기대가 커지거나 공급 부족이 심한 곳은 버틸 수 있지만, 거래 회복 없이 호가만 높은 시장은 하락 위험이 뒤늦게 드러날 가능성이 있다.

결국 집값은 금리 하나만으로 즉시 움직이지 않는다. 금리 인상은 먼저 거래를 얼리고, 시간이 지나면서 지역별 공급과 매도자의 버틸 힘에 따라 가격 하락 여부를 가르는 변수로 작동한다.