2026년 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 일반 보유자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘으면 과세 대상이 될 수 있다. 재산세가 주택별로 부과되는 지방세라면, 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 부동산 보유분을 합산해 재산세와 별도로 매기는 국세다. 집 한 채의 공시가격이 높거나 여러 채의 공시가격 합계가 커진 경우, 12월 고지서를 앞두고 부담을 가늠하게 되는 구조다.
세액은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산정하는 순서로 계산된다. 여기에 과세표준 구간별 세율을 적용해 산출세액을 구하고, 이미 재산세로 과세된 부분은 중복 부담을 줄이도록 공제한다. 따라서 공시가격이 공제 기준을 조금 넘었다고 해서 초과분 전체가 곧바로 세금이 되는 것은 아니며, 공정시장가액비율과 누진세율, 재산세 공제까지 거쳐 최종 납부액이 정해진다.
1세대 1주택자는 기본공제 12억 원 외에도 고령자·장기보유에 따른 세액공제를 적용받을 수 있다. 다만 이 공제는 1세대 1주택 요건을 충족하는지와 보유 기간, 연령 등에 따라 달라진다. 여러 주택을 보유한 경우에는 주택별 공시가격이 아니라 보유 주택의 합계가 출발점이 되므로, 일부 주택만의 가격으로 부담을 판단하기 어렵다.
종합부동산세는 통상 12월에 납부한다. 임대주택이나 사원용 주택 등 법에서 정한 요건을 갖춘 주택은 합산배제 신고를 통해 과세 대상 합계에서 제외될 수 있지만, 주택 유형과 임대·보유 조건을 충족해야 한다. 합산배제 여부가 반영되면 과세 대상 자체와 세액이 달라질 수 있어, 여러 주택이나 등록 임대주택을 보유한 경우에는 이 요건이 특히 중요해진다.
2026년 주택분 종합부동산세는 일반 보유자 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원의 공시가격 합계 기준을 넘을 때 과세될 수 있다. 공시가격에서 공제를 빼고 공정시장가액비율과 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분, 1주택 세액공제, 합산배제 여부를 반영해 최종 세액이 결정된다.
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