배우 겸 크리에이터 이해인(활동명 이지)이 서울 소재 40억 원 규모 건물을 매입한 뒤 공실과 대출 이자, 임대료 연체로 자금 부담을 겪고 있다고 밝혔다. 건물을 보유한다는 사실만으로 안정적인 월세 수입이 생기는 것은 아니며, 실제 운영 과정에서는 현금흐름 관리가 더 큰 과제가 될 수 있다는 점을 보여주는 사례다.
매입 직후 발생한 6개 호실 공실
이해인은 경기 김포의 주택을 처분해 마련한 자본금 8억 원에 32억 원의 대출을 더해 건물을 매입했다고 설명했다. 대출 비중은 담보인정비율 기준 80% 수준으로 알려졌다.
하지만 매입 직후 기존 임차인 일부가 퇴거하면서 6개 호실이 공실이 됐다. 월 대출 이자만 약 1,200만 원에 달하는 상황에서, 임대 수입이 비는 동안 이자를 사비로 감당해야 했다고 밝혔다.
공실을 줄여도 남는 수익은 제한적
이후 직접 임차인을 구해 공실을 2개 호실까지 줄였지만, 운영 부담은 계속되고 있다. 일부 호실의 월세가 밀리면서 현재도 매달 300만~400만 원가량을 사비로 충당하고 있다는 것이다.
이해인은 공실을 모두 채운다는 가정 아래에서도 각종 비용과 이자를 제외하면 실제로 손에 남는 순수익이 월 100만 원 안팎에 불과할 수 있다고 설명했다. 임대료가 들어오는 것과 투자금 대비 수익이 충분히 남는 것은 별개의 문제라는 뜻이다.
대출 비중이 높을 때 커지는 변수
기사에서 언급된 전문가들은 고금리 환경에서 대출 비중이 높은 꼬마빌딩 투자일수록 공실과 임대료 체납에 민감할 수 있다고 짚었다. 몇 개 호실만 비거나 월세 납부가 늦어져도 이자와 관리비 부담이 곧바로 현금흐름 악화로 이어질 수 있기 때문이다.
이번 사례는 건물 가격이나 외형적인 자산 규모보다, 매달 들어오고 나가는 돈을 꾸준히 관리하는 일이 임대 운영에서 중요하다는 점을 보여준다. 공실 해소, 임대료 수납, 이자 비용은 각각 따로 보이지만 실제 운영에서는 모두 연결된 요소다.
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