공동 명의와 단독 명의, 2028년 종부세 26억 이하 유리

공동 명의는 부부가 아파트 1채의 지분을 나눠 보유하는 방식을 가리킨다. 2028년 종합부동산세 개편 기준을 가정한 시뮬레이션에서 시가 26억원 이하 1주택은 단독 명의보다 부부 공동 명의의 세 부담이 적은 것으로 나타나면서, 어떤 명의가 유리한지에 관심이 모였다.

핵심 내용

• 거주하는 부부 공동 명의 1주택자는 각각 9억원, 합계 18억원의 기본공제를 받는 구조다. 같은 조건의 1세대 1주택 단독 명의 기본공제 14억원보다 크다.
• 공동 명의는 주택 가액을 지분별로 나눠 과세표준을 계산하는 효과도 있어, 거주·연령 공제를 받지 못하는 경우에는 거주 여부나 주택 소재지와 관계없이 단독 명의보다 종부세가 적을 것으로 분석됐다.
• 비거주 주택은 개편 뒤 공동 명의의 기본공제가 부부 합산 8억원으로 줄고, 비거주 단독 명의는 9억원 공제를 받는다. 다만 시뮬레이션에서는 과표 분할 효과 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있는 것으로 제시됐다.

26억원 초과 주택은 공제 조건을 함께 봐야

시가 26억원을 넘는 1주택은 명의만으로 결론을 내리기 어렵다. 단독 명의자가 60세 이상이면서 5년 이상 거주해 연령·거주 공제를 받을 수 있는지가 세 부담을 가르는 조건으로 제시됐다. 이 공제는 한도가 600만원으로 언급됐다.

즉 장기 거주와 고령 조건을 충족한 단독 명의자는 세 부담이 더 낮아질 가능성이 있다. 반대로 이런 공제 대상이 아니라면 공동 명의의 기본공제와 과표 분할 효과가 비교 우위가 될 수 있다. 시가 67억원 이상 초고가 주택은 연령·거주 공제 여부와 관계없이 공동 명의가 더 유리한 경우가 많을 것으로 분석됐다.

이번 비교의 전제

이번 결과는 2028년 종부세 과세 대상 아파트 1채를 보유한 경우를 놓고 시가 21억원부터 400억원까지 계산한 시뮬레이션이다. 개편 후 비거주 주택의 공제 변화와 공정시장가액비율 상향이 반영된 조건이므로, 실제 판단에서는 본인의 거주 기간과 연령 공제 적용 여부를 함께 확인해야 한다.