정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따라 종합부동산세(종부세) 부과 기준이 주택 수에서 합산 가액으로 전환되며, 실거주 여부에 따른 세 부담 격차가 커집니다. 특히 반포자이와 같은 고가 주택을 보유하고도 실제 거주하지 않는 비거주자의 경우, 기본공제가 축소되고 세율이 인상되면서 종부세 부담이 대폭 늘어날 전망입니다.
핵심 내용
이번 개편안의 핵심은 세 부담의 축을 '보유'에서 '거주'로 대폭 바꾸는 것입니다. 1세대 1주택자라 하더라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 기본공제액이 다르게 적용됩니다.
- 실거주자 혜택 강화: 기본공제액이 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다. 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원) 이하 주택에 실거주하는 경우 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
- 비거주자 규제 강화: 기본공제액이 기존 12억 원에서 9억 원으로 축소되며, 보유 기간에 따른 공제 혜택은 사실상 사라집니다.
- 다주택자 차등 적용: 다주택자 기본공제는 9억 원 한도로 하되, 4억 원까지는 기본 적용하고 나머지 5억 원은 거주 여부에 따라 차등 적용합니다.
세율 인상과 반포자이에 미치는 영향
2028년부터는 주택 수와 관계없이 합산 가액에 따라 세율이 일원화되며, 기존 3주택 이상에 적용되던 높은 세율이 적용됩니다. 과세표준 구간별 세율은 다음과 같이 인상됩니다.
- 과세표준 6억 원 초과~12억 원 이하: 기존 1%에서 1.3%로 인상
- 과세표준 12억 원 초과~25억 원 이하: 기존 1.3%에서 2%로 인상
- 과세표준 25억 원 초과~50억 원 이하: 기존 1.5%에서 3%로 인상
여기에 공정시장가액비율이 현행 60%에서 최대 80%까지 상향 조정됩니다. 이에 따라 35억 원 상당의 반포자이를 보유하고 있으나 실제 거주하지 않는 비거주자의 경우, 종부세가 기존보다 2.3배 수준으로 급증하게 됩니다.
참고 자료
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